傑夫帶你買好房

  某天看到網路新聞提到遺產「#特留分」，說什麼「特留分這過時的惡法早該修法..」云云，所抱持的理由大多是「許多不孝子生前不見其噓寒問暖，亦未善盡照護之責，等長輩死後才跳出來爭產...」，法律為何還要保障他們? 恐怕這些人曲解了特留分的概念，以下傑夫來說說自己的淺見： 一、特留分原本是為避免早期 #農業社會 #男尊女卑 #女兒不能繼承遺產的陋習，或者是被繼承人生前遭部分繼承人遊說鼓吹 #預立遺囑 將遺產全數將給特定人，進而侵害了其他繼承人的權益而特意設計之保障。 二、從另一個角度看： 1.特留分屬於形成權，也就是被侵害的繼承人必須提告(民法第1146條第2項-知道繼承開始起2年內，或是從繼承開始起10年內提告)，逾期則不受理。 2.若依據民法第1225條向法院主張行使「特留分扣減權」，勝訴的判決也會是「應繼分財產除去債務後給予應繼分財產的1/2」而非全數，舉例：亡者有配偶+子女兩人(共三位繼承人)，遺產有110萬，配偶先分走1/2=50萬(配偶主張剩餘財產差額分配請求權，前提是配偶身家財產少於亡者，若配偶比較有錢則不可請求)，剩餘的60萬再由配偶加子女各分得1/3=20萬(此為應繼分)，若「特留分扣減權」勝訴，也只能分得20萬(應繼分)中的1/2=10萬。 3.遺囑雖有侵害特留分，但遺囑並不是當然無效，仍可以照遺囑進行分配，只是繼承人可以提出特留分訴訟來爭執（也就是所謂的相對無效），雖說特留分扣減權一旦行使就發生效力，但要實際取得資產，可能還是需要透過強制執行程序。對於已分配並完成繼承登記之不動產，亦需訴請塗銷登記。 三、若亡者生前便用「道德或親情勒索」，勸說不想給她們繼承的人事先簽「未來放棄繼承的同意書」，依照民法第1174條規定：「繼承人得拋棄其繼承權。前項拋棄，應於知悉其得繼承之時起三個月內，以書面向法院為之。拋棄繼承後，應以書面通知因其拋棄而應為繼承之人。但不能通知者，不在此限。」。因此，拋棄繼承須在知道得為繼承之時起(通常就是指知悉被繼承人過世後)三個月內，以書面方式向法院提出聲請。如果尚未發生繼承之事實(即被繼承人尚未過世)時，是不能行使拋棄繼承之權利的。 四、那不孝的子孫或生前未見聞問的其他親屬不就爽到?其實未必，繼承人可以採取下列幾個程序合法規避： 1.剝奪繼承人的繼承權(舉證繼承人不孝行為) 2.配偶行使剩餘財產分配請求權(讓遺產總額減少)...

最近許多有拍攝短視頻的房仲同業或一般民眾，都在談論 #新青安貸款 ，針對 五年寬限期 最長貸四十年 最多可貸1000萬 的改變諸多貶抑，說成 #助長炒房 、#幾年後一定會增加許多不良房貸呆賬⋯⋯等等臆測之詞！ 傑夫想說的是「政府沒有逼你貸款」、「就算你想打腫臉充胖子銀行也不一定核貸」。 政府只是提供一個有一定條件限制的優惠補貼，要不要貸與核不核貸，都有相當的管制，房價在喊漲已經不是今天才有的，要出多少價是買方決定！ 以下就轉貼一則關於新青安貸款的分析： 年輕人將買得起付不起？專家曝新青安貸款「四好四壞」 內容充滿對人性及銀行風險控管機制的錯誤理解！

 前兩天傑夫開車經過台中某路口，看到這樣一則廣告 「甜甜價、2字頭、2萬起」，因為有消保法的制約，以致於廣告常常用「隱晦而具誘惑性」的廣告字眼，殊不知，現在的消費者已經被教育得非常聰明，只能騙騙「涉世未深」的可憐人！

 今天出門吃早餐時，路過一個房仲同業樹立在民宅圍牆上的待售物件廣告牆，看見了一筆7.5坪的套房，開價458萬！身為房仲從業人員，傑夫想大家分享的是： 1️⃣先別急著罵開這麼高是鬼要買喔⋯⋯ 通常開價都是屋主與業者溝通討論後的結論，肯定有一方覺得這個價錢肯定賣得掉！ 2️⃣套房多少錢可以買？ 傑夫一般都不鼓勵客戶買套房，一來是套房不好貸款；二來是套房自住不夠，也不好轉售，若真要問傑夫建議還是要看實價登錄資料，另外，若打算投資用來出租賺錢，也可以請賣方在隱蔽租客個資下，給你看看真實行情！ 總結，這個物件7.5坪賣458萬，等於每坪超過61萬，遠超生活機能不錯的都會舊公寓大樓的30萬，真的不推！

  社區電梯等好久... 買房要怎麼看「樓戶比」？ 白話說：「樓戶比，也稱梯戶比，是指同一層的電梯數與戶數的比例。」 樓戶比越高代表電梯數量越多，但數量一多雖然電梯不用等，但相對電費與維護費也會變高；但樓戶比低，如果遇到社區戶數多、樓層高，光等電梯可就笑不出來，各有利弊。 對此，網路也有一種聲音：「雖然買大樓最怕買到一層十幾戶，結果只有一個電梯容易造成等電梯等到天荒地老。不過也有過來人認為，梯戶比，或像電梯載運量、速度固然重要，但最關鍵的還是樓高。 目前市場多以1：4（電梯數量：單層總戶數）為中間值，數值越低表示一部電梯服務的住戶數月少，等待時間自然短，許多專家也認為雖然1：4為主流。但想想如果大樓只有一、兩台電梯，其中一台故障，直接運輸阻塞，是不是電梯速度也很重要？ 也有人認為，樓高甚至比電梯速度重要，同樣2梯15樓／B2和26樓／B5完全是兩回事，每層都停的話，電梯再快都沒用。電梯大小確實差蠻多，17人電梯跟10人電梯載運量差非常多，因為通常不用到全滿，一般人就不會再進去。 單層一梯風險多，等候的時間也較長，景文物業管理機構董事長郭紀子曾舉例幾種狀況，對高樓層住戶來說，發生緊急狀況避難過程極為艱辛；同棟有住戶裝潢，電梯易變髒亂，無法做到理想的人、貨梯分離；遇社區電梯每月例行保養或維修，住戶容易出現「無梯可乘」的窘況 郭紀子提到，況且只設置1部電梯，通常代表全棟戶數不多，總建坪太小，必須負擔每坪較高的管理費，建議至少要買2部電梯的大樓比較好。 總結而言，樓戶比不宜需在成本與方便間取得平衡！

 最近與朋友聊天，不時會聽到朋友抱怨 #房價上漲到買不起 的觀點。 認識傑夫的朋友都知道傑夫擁有不動產買賣與租賃的 #營業員證照，也幫忙過不少朋友買到心裡想要的房子，請容傑夫對房價議題表達一些個人看法。 傑夫想說的是 #房價漲跌趨勢與想買來自住的人無關 為什麼這麼說？ 因為若你只是想要買房自住，在你看房的當下已經是那個價錢了，無論該物件先前的房價是比現在便宜多少…你想用此理由殺價賣方也不會理你⋯⋯ 另外，房價要跌只有兩種可能： 1.房子發生事故例如凶宅、海砂或輻射屋 2.台海發生戰爭 因此，房價只會漲沒在跌，能買想買就趁現在！ 除此之外，許多人都抱怨房價高買不起，其實，房子有貴的也有便宜的，口袋只有100萬想買1000萬的房當然會覺得買不起，所以想買房不妨先求有再求好，不用急著一次到位！ 就以傑夫手邊的這個案子來說，開價$728萬，屋齡25.4 年的4房 2廳 2衛浴，12樓的7樓電梯華廈，座落台中市北區東光路，權狀27.49坪，公設比不到25%，每個月$1600左右的管理費。 假設成交價為700萬，自備25%，貸款30年，年利率以1.56%來推估，每月只要$18,283元（資料來源：591房貸計算器網站） #要低於700萬的房子也有 #只是小一點遠一點要爬樓梯 只要每月有固定收入，出社會工作個幾年努力存一些自備款，不妨可以考慮先從蛋白區，小坪數，屋齡與樓層稍高的房型下手，不用一次就想攻頂！